Downloaden - pdf-bestand - - - Adobe® Reader downloaden?

Hoera, bij dezen ontvangt u weer een nieuwsbrief van u Huurdersvereniging.
Verkort verslag uit de Algemene ledenvergadering van de Huurdersvereniging Zuider-Amstel d.d. 21.9.2006.
Enkele belangrijke punten.

1. Dhr. Gommers van het huurteam geeft een overzicht van de stand van zaken betreffende de huurliberalisatieplannen Dekker met alle in en outs dienaangaande Hij geeft enkele tips voor de toekomst voor wat wij als huurders kunnen doen. De huurders kunnen o.a. weer bezwaar maken tegen de vastgestelde WOZ (wet onroerend zaak) waarde. Hierbij moet gelet worden op de juiste oppervlakte vaststelling, in de praktijk komen er verschillen voor tussen de werkelijke en de kadastrale oppervlakte voorts is de kwaliteit en de omgeving van invloed. Voorts attendeert hij op de mogelijke ondersteuning door het wijksteunpunt wonen i.o. en/of het huurteam. Na een korte discussie en beantwoording van vragen verlaat dhr. Gommers de vergadering.
2. Bestuursverkiezing. Na een korte doch grondige discussie worden de voorgestelde bestuursleden statutair benoemd. De volgende leden zijn benoemd:
J. v. Gelder voorzitter, H. Degenhart ledenadministratie en penningmeester, N. Geijssen vice voorzitter, G.Herders, F. Neetens, B. Hulst, H. Melkman. (Noot na de vergadering is tot het bestuur toegetreden M.van Aller secretaris)
3. Benoeming leden kascommissie met algemene stemmen worden de heer Oei en mw. Broos herbenoemt.
4. De contributie wordt voor 2007 in overeenstemming met het voorstel vastgesteld op € 7,00.
De modernisering van het huurbeleid:
Het plan Dekkers/Winsemius om huren – gedeeltelijk – te laten bepalen door de WOZ waarde is door de IIe kamer aangenomen maar nog niet door de Eerste Kamer.
Hoe de Eerste Kamer thans zal reageren op deze wetsvoorstellen is nog onduidelijk Zodra daarover meer bekend is zullen wij u informeren.

2.
Splitsing woningen Uiterwaardenstraat en Gaaspstraat.
Overeenstemming tussen Het Oosten en Huurdersvereniging Zuider-Amstel (hvza) bereikt.
Medio oktober 2006 hebben de hvza en Het Oosten een overeenstemming aangaande de splitsing van deze panden bereikt.
Korte terugblik:
De hvza heeft een bezwaarprocedure ingesteld tegen de splitsing en daarna een beroepsprocedure ingesteld bij de rechtbank tegen de afgegeven splitsingsvergunningen. Om verdere vertraging in de verkoop van de gesplitste panden te voorkomen zijn Het Oosten en hvza in gesprek gekomen. Uit deze gesprekken gevoerd met ondersteuning van onze advocaat en de waarnemend bewonersconsulent is het volgende resultaat voortgekomen.
Resultaat:
De hvza trekt de beroepsprocedure in. Alle thans zittende huurders krijgen de mogelijkheid om hun woning te kopen. Alle beneden woningen die thans niet door zittende huurders worden gekocht blijven in de toekomst huurwoningen en worden bestemd voor 65+, senioren en medisch geïndiceerde. Deze woningen blijven in de toekomst dus gelabeld voor deze groep. De woningen blijven dus behouden als sociale huurwoning.
Voorts is de principe afspraak gemaakt om in de nabije toekomst een overleg te starten tussen Het Oosten, het Stadsdeel Zuider Amstel en de hvza waarbij diverse onderwerpen ter sprake zullen komen. Hierbij kan gedacht worden aan het ontwikkelen van een verhuishulp en het verder bevorderen van de veiligheid in en rond de woning.
Ter kennisneming
Amsterdam 23 november 2006.
Bewonerscommissie Uiterwaardenstraat 12 -88, Gaaspstraat 67-85.
De bewoners/huurders van Uiterwaardenstraat 12-88, Gaaspstraat 67-85 hebben een bewonerscommissie opgericht. Zij zijn inmiddels door Corporatie Het Oosten officieel erkend als vertegenwoordigers van de bewoners van de desbetreffende woningen, administratief voortaan bekend als 'Complex 60' .
Aanleiding tot de oprichting was het eenzijdig genomen besluit van Het Oosten om de collectieve warmwatervoorziening te vervangen door installaties per huishouden. Er bleek over te praten, hoewel de argumenten van Het Oosten de bewoners niet aanspraken. Overleg bleek alleen mogelijk als de bewoners zich organiseerden. In dat geval is Het Oosten wettelijk verplicht tot overleg met de bewoners. Achteraf bleek dat Het Oosten hiervoor besproken maatregel wilde nemen i.v.m. de voorgenomen verkoop van een aantal woningen in het complex: die verkoop is inmiddels in volle gang.
Wat heeft de bewonerscommissie de laatste tijd gedaan en wat willen zij doen voor de huurdersbelangen?
In juli 2006 jl. zocht een aantal verontruste buurtbewoners contact met Carlo Edel van het Huurteam, gevestigd op de Rijnstraat 115 in het wijkcentrum. Carlo gaf een aantal praktische adviezen en stelde een vergaderruimte beschikbaar. Voor de aanlooptijd kon ook gebruik worden gemaakt van het kopieerapparaat. Een kerngroep legde de bewoners door middel van een brief de volgende vragen voor:
a. Is er belangstelling voor zo'n vertegenwoordigende commissie?

3.
b. Wie willen er hand en spandiensten verrichten?
Na enkele weken bleek dat ongeveer 75 bewoners/huurders achter het initiatief stonden. Bij het Huurteam werd vervolgens een door de bewoners goed bezochte vergadering gehouden. Er werd een dagelijks bestuur gekozen dat contact onderhield met Het Oosten.
De Commissie stelde zich ten doel met de Corporatie te overleggen over beslissingen met betrekking tot:
a. overdracht van beheer of eigendom van woningen van het Oosten, t.w. van de verhuurder;
b. het pakket van servicekosten, zowel wat betreft omvang als prijs;
c. Het onderhoud, en de verbetering van woningen en de woonomgeving;
d. andere beslissingen die van invloed kunnen zijn op woongerelateerde aangelegenheden.
Andere aandachtspunten voor de Bewonerscommissie.
· Onderzoek naar bepaling van de WOZ waarde van de woningen. Dit uitgangspunt koppelt de huurprijs aan de Onroerend Zaakswaarde van koopwoningen in de buurt en daardoor aan de marktwaarde van verkochte woningen in de omgeving van huurwoningen. Het is een ontwikkeling die de huurder die niet oplet, veel geld gaat kosten.
· Aangezien kopers van woningen in het complex automatisch lid worden van een Vereniging van Eigenaren, zal de Bewonerscommissie de specifieke huurdersbelangen moeten verdedigen. Let op: de huurders kunnen heel andere, aan de kopers tegengestelde belangen hebben!
· De Bewonerscommissie komt in de maand december 2006 met een eerste Nieuwsbrief waarin verslag wordt gedaan aan de bewoners van het gevoerde beleid en de activiteiten tot op dat moment.
Namens het dagelijks bestuur van de Bewonerscommissie:
M.Dop.
N. Schouten.
H. Surendonk
De hvza raadt u aan in vergelijkbare gevallen ook een bewonerscommissie op te richten en contact op te nemen met het huurteam Rivierenbuurt gevestigd in het Wijkopbouworgaan,
Rijnstraat 115 in Amsterdam. Tenslotte
Informatie voor kandidaat kopers van het Oosten
In de afgelopen 3 jaar heeft woning corporatie Het Oosten[HO] vrijgekomen huurwoningen in het complex 60 [Gaasp - Uiterwaardenstraat] niet conform de wet opnieuw ter verhuur aangemeld doch heimelijk aan de huurmarkt onttrokken.
Begin dit jaar werd er door HO mede gedeeld dat de vrij- gehouden/gekomen woningen reeds losgekoppeld waren van de centrale warmwatervoorziening en dat de verhuurde woningen zouden volgen, dit ten nadele van de tapcapaciteit huurprijzen ed.

4.
HO, heeft gedurende 3 jaar, door het ontrekken van de woningen aan de huur/verkoop markt, mee gewerkt aan prijsopdrijving in dit geval door nog meer schaarste te creëren.
Bewoonde - en leegstaande [extra opgeknapte] woningen, zijn steekproefsgewijze geschouwd door bouw- en woningtoezicht van het stadsdeel [de splitsingsvergunning verlener] tbv splitsingsvergunning. Door het stadsdeel is voor de fundering code 2 [de gemeente verwacht de eerste 25jaar geen problemen] afgegeven, HO wenst geen garantie af te geven op onverhoopte funderingsproblemen maar legt die verantwoordelijkheid dan bij de Vereniging van Eigenaren (VvE).
Er heeft een complex taxatie plaats gevonden, dus geen taxatie per woning.
In 1995 heeft HO het “complex 60” voor ca € 5,9 mln. verworven en in 3 jaar gesubsidieerd grootonderhoud gepleegd voor netto ca € 2,07mln.
“Complex 60” bestaat uit ca 160 woningen wat ons leert dat prijs van die woningen in 1998 gemiddeld nog geen €50.000 was.
HO, biedt heden dezelfde woningen te koop aan voor ca. € 250.000 per woning. Dat is een winst van gemiddeld 500 % en van €200.000 per woning in 10 jaar. Zittende huurders die wensen te kopen krijgen van HO 10% korting vóór k.k. onder de voorwaarde dat gedurende 1 jaar de woning niet verkocht mag worden. Er is dan ook een boete clausule is in de koopakte opgenomen. HO geeft op voorhand te kennen dat de verkoopprijs niet onderhandelbaar is.
Onafhankelijke makelaars hebben de prijzen van het aangebodene te hoog bevonden.
HO, verkoopt minder dan de helft van “complex 60”. Dit betekent dat HO volledige zeggenschap over de door haar te vormen VvE krijgt.
Daarnaast betekent dit dat HO een meerderheid van stemmen in de algemene leden vergadering van die VvE heeft, waardoor de visie van HO altijd de doorslag geeft met betrekking tot te nemen beslissingen.
Één van de punten in de statuten van de VvE zal zijn, dat de koper onder geen beding mag verhuren, Die VvE bepaalt onder meer
-- de hoogte van de jaarlijkse bijdrage [voor lopende zaken, te plegen onderhoud en opbouw van het onderhoudsfonds]
-- wie het beheer over het onderhoudsfonds heeft — Het onderhoudsplan met alles wat daar bij hoort
-- aan wie het onderhoud uitbesteedt word
-- of u wel dan niet mag verhuren
-- en alles wat betrekking heeft op, het beheer en wonen in het complex .
Hebt u al een koophuurwoning [ dwz dat de binnenkant van uw huurwoning al door u gekocht was] en wilt u uw gehele huis kopen, dan bent u verplicht alvorens uw gehele woning te kunnen kopen, eerst de binnen kant van uw woning terug te verkopen aan HO en de koopsom die u daarvoor te goed heeft van HO wordt dan verrekend met de koopprijs voor de gehele woning.
Verder vestigen we uw aandacht op de erfpacht, en raden u aan alvorens tot koop over te gaan, advies in te winnen bij b.v. de vereniging Eigen Huis en/of eigen taxateur/makelaar om de woning te laten taxeren en de bouwkundige conditie te laten bepalen . Per slot van rekening handelt de woning corporatie als een gewone commerciële onderneming met het doel ‘maximale winst’ te behalen.

5. Van de penningmeester
Beste Leden
In deze nieuwsbrief (zie achterzijde van dit inlegvel) hebben wij opgenomen een bijlage met een
tweeledig doel.
In de kop van het formulier staat HVZA Machtigingsformulier.
Doelstelling 1
Wij willen graag dat u controleert of uw gegevens juist zijn opgenomen in onze administratie.
Voorts verzoeken wij u om de gegevens verder aan te vullen. Denk daarbij in het bijzonder aan vermelding van de verhuurder en/of makelaar. Ook vermelding van uw bank/gironummer kan ons veel werk besparen en indien u een emailadres heeft, verzoeken wij u dat eveneens te vermelden zodat wij u in de toekomst sneller en voordeliger kunnen informeren.
Doelstelling 2
De ledenadministratie en de contributie-inning vergen veel tijd en daar wij dit alles vrijwillig doen verzoeken wij u om ons een incassomachtiging voor de inning van de jaarlijkse contributie te verlenen. U dient daartoe het formulier te ondertekenen.
Indien u ons onverhoopt niet machtigt zullen wij u vanaf 2007 een acceptgiro doen toekomen en verzoeken wij u het formulier ongetekend te retourneren en te wachten met betalen tot de ontvangst van de acceptgiro.
Voor deze actie hebben wij een antwoordnummer geopend. Dit antwoordnummer staat vermeld boven in het machtigingsformulier. Wij verzoeken u het formulier daarnaar te sturen een postzegel hoeft u dus niet te op de enveloppe te plakken.
Voor u medewerking zijn wij u zeer erkentelijk en wij wensen u veel leesplezier.
Namens het bestuur van de Huurdersvereniging ZuiderAmstel,
H. Degenhart
Penningmeester.