November 2007

Geachte leden,
Bij deze ontvangt u weer een nieuwsbrief van uw Huurdersvereniging. In deze nieuwsbrief vindt u o.a. informatie over Huurtoeslag, huisbewaring, energiebesparing en de woonomgeving. Zie ook www.hvza.nl

Huurtoeslag
Voor huurtoeslag gelden een aantal voorwaarden. Hieronder leest u of het zin heeft voor u om huurtoeslag over2007 aan te vragen. Denk erom: elk jaar veranderen de voorwaarden. Wat voor 2007 geldt, kan voor 2008 wel weer anders zijn!

Uw persoonlijke situatie

• U moet voldoen aan de volgende voorwaarden:
• U bent 18jaar of ouder, of u bent minderjarig en getrouwd.
• U en uw eventuele medebewoners hebben de Nederlandse nationaliteit of hebben een geldige verblijfsvergunning.
• Iedereen die bij u woont, is op uw adres ingeschreven bij de gemeente.

Uw woning

Uw woning moet aan de volgende eisen voldoen:

• U huurt een zelfstandige woning. Dit is een woonruimte met een eigen toegangsdeur, een eigen toilet en keuken.
  Ook als u een woonwagen huurt, kunt u recht hebben op huurtoeslag.
  Als u op kamers woont, is er geen sprake van een zelfstandige woonruimte.
• Vanaf 1 juli 2007 geldt dat de rekenhuur niet lager mag zijn dan € 199,32 en niet hoger dan € 621,78. Als u en uw eventuele partner jonger zijn dan 23 jaar en u heeft geen inwonende kinderen, dan mag de rekenhuur niet hoger zijn dan € 343,39.
• Uw woning is passend voor uw situatie. De woning mag bijvoorbeeld niet te ruim of niet te duur zijn. Als de gemeente de woning niet passend voor u vindt, krijgt u geen huurtoeslag.

Wat is rekenhuur? Zie de hierna op blz. 2 weergegeven definitie:
Rekenhuur is een term uit de huursubsidiewet. Het is de kale huur plus enkele subsidiabele servicekosten zoals lift, verlichting, schoonmaakkosten, huismeester en gemeenschappelijke ruimten.
Hieronder een onderverdeling van die kosten en hoeveel maximaal in rekening mag worden gebracht;

• Kosten lift, ventilatie, hydrofoor- en alarminstallaties en verlichting in gemeenschappelijk ruimten max. € 12,00 per maand.
• Schoonmaakkosten gemeenschappelijke ruimten: max. € 12,00 per maand.
• Kosten dienstverlening huismeester max. € 12,00 per maand.
• Kosten onderhoud dienstruimten en gemeenschappelijke recreatieruimten: max. € 12,00 per maand.

Uw financiële situatie
Uw inkomen mag niet te hoog zijn. Welke grenzen voor u gelden, is afhankelijk van uw situatie.

Tabel Maximaal inkomen als u jonger bent dan 65 jaar

Tabel Maximaal inkomen als u 65 jaar of ouder bent

Om als ouderenhuishouden te worden aangemerkt, moet u op 1 januari 65 jaar of ouder zijn. Woont u niet alleen, dan moet de meest verdienende persoon op 1 januari 65 jaar of ouder zijn.

Als er in uw huishouding voor de inkomstenbelasting sprake is van voordeel uit sparen en beleggen, (Box 3) komt u niet in aanmerking voor huurtoeslag. Dit voordeel uit sparen en beleggen kan van uzelf als aanvrager van huurtoeslag zijn, van uw toeslagpartner en van uw medebewoner(s). U heeft geen voordeel uit sparen en beleggen als uw vermogen beneden het heffingvrije vermogen blijft. Dit heffingvrije vermogen verschilt per situatie (zie de tabel hieronder).

Tabel Maximaal heffingvrij vermogen

* Uw heffingvrije vermogen kan worden verhoogd met € 2.674 per minderjarig kind.

Vanaf 2007 gelden de vrijstellingen in box 3 voor maatschappelijke beleggingen en beleggingen in durfkapitaal niet meer voor de huurtoeslag. Maatschappelijke beleggingen en beleggingen in durfkapitaal verhogen dus vanaf 2007 uw vermogen.

Op www.belastingdienst.nl kunt u alle noodzakelijke informatie vinden. Ook een aanvraag formulier en een formulier om wijzigingen door te geven aan de belastingdienst. Als u geen computer heeft kunt u de Belastingtelefoon opbellen voor het sturen van een formulier. Telefoon: 0800-0543
Bereikbaar van maandag tot en met donderdag van 8.00-20.00 uur en vrijdag van 8.00-17.00uur.

Als uw inkomen stijgt gedurende een bepaald jaar moet u dat doorgeven, dan wordt uw huurtoeslag verminderd. Anders moet men later het teveel betaalde weer terugbetalen.

Huisbewaring: tijdelijk andermans huis bewonen

Wat is huisbewaring? Het volgende verhaal hebben wij van de website van de dienst Wonen overgenomen.
Huisbewaring is de enige legale manier van onder- of doorverhuren van uw huurwoning alle andere vormen zijn illegaal en strafbaar.

Op het huis passen van een ander die voor langere tijd afwezig is kan voor beide partijen een goede oplossing zijn. Het is wel van belang de huisbewaring van tevoren goed te regelen. De hoofdbewoner mag zijn/haar woning niet zonder toestemming van de verhuurder en de gemeente in gebruik geven.

Onder huisbewaring wordt verstaan het tijdelijk in gebruik geven en nemen van woonruimte, bijafwezigheid van de huurder(s). Huisbewaring kan worden toegestaan voor een periode van minimaal drie maanden en maximaal één jaar, met de mogelijkheid tot verlenging van nog een jaar. De totale duur van twee jaar mag niet worden overschreden.

Huisbewaring bij (voorgenomen) samenwoning is bedoeld voor iemand die gaat (proef) samenwonen met iemand die al over een zelfstandige woning beschikt. De toegestane periode is maximaal één jaar en kan niet worden verlengd.

Vraag altijd toestemming aan voordat de bewoner vertrekt. Het is niet mogelijk om achteraf een aanvraag in te dienen. Als de hoofdbewoner al elders verblijft en de woning zonder toestemming in gebruik heeft gegeven, kan de gemeente of de verhuurder overgaan tot ontruiming.

• Bij een verblijf in het buitenland voor 8 maanden of langer is men verplicht zich uit te schrijven uit de Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegevens (GBA). De verhuizing naar het buitenland kan online via Loket Amsterdam ( www.loket.amsterdam.nl) of persoonlijk of schriftelijk bij de afdeling burgerzaken van een stadsdeel worden aangegeven.
• De huisbewaarder die gedurende een periode van twee maanden of langer opeen woning past, is verplicht zich opdat adres in te schrijven.

Zie verder de veelgestelde vragen over huisbewaring op de website van de dienst wonen.

In een volgende nieuwsbrief zullen wij het item leegstand behandelen.

Energiebesparing

Onderstaand plaatsen wij wat informatie welke wij ontleend hebben aan de website van de Woonbond en vanuit andere publicaties.

De prijzen van energie zijn de laatste jaren sterk gestegen. In de periode 2000 tot 2006 maar liefst met 68 procent. In januari 2007 betalen huishoudens zo maar 4,8 procent meer voor energie dan in december 2006. Elk huishouden gaat in 2007 ruim 85 euro meer betalen. Huurders kampen met het probleem dat zij voor het treffen van dure energiebesparende maatregelen in hoge mate afhankelijk van hun verhuurder zijn. De Woonbond maakt zich dan ook ernstig zorgen over de invloed van die alsmaar stijgende energieprijzen op de betaalbaarheid van het wonen.

De Nederlandse Woonbond heeft samen met de stichting Natuur en Milieu de ministers Cramer (VROM) en Vogelaar (Wonen, Wijken en Integratie) gevraagd actie te ondernemen (27 februari). Eén van de gevraagde maatregelen is een initiatiefrecht voor huurders om woningverbetering te kunnen afdwingen. Als 70 procent van de huurders aan een verhuurder vraagt om een bepaalde verbetering, zou de verhuurder die in principe moeten aanbrengen. Zo'n initiatiefrecht is natuurlijk bij uitstek geschikt voor energiebesparende maatregelen.

Eigenlijk zou iedere woning een redelijk isolatieniveau moeten hebben en een energiezuinige verwarmingsinstallatie. Om dat te stimuleren zou het Rijk het WoningWaarderingsStelsel (WWS of puntenstelsel) moeten aanpassen, zodat de gemiddelde energieprestatie van woningen de norm wordt voor wat normaal is. Een woning die slecht geïsoleerd is, krijgt dan aftrekpunten. Daardoor gaat de (maximale) huur die ervoor kan worden gevraagd, omlaag. Het geheel ontbreken van isolatie wordt zo een gebrek en kan aanleiding worden voor een huurverlaging.

Gelukkig zijn huurders als het om energiebesparing gaat, niet volledig afhankelijk van overheid en verhuurders. Als huurder kun je ook zonder grote investeringen al maatregelen treffen. Ideeën kunt u opdoen met de Energielastenverlager, die de Woonbond samen met de Vereniging Eigen Huis en Milieu Centraal heeft ontwikkeld. Daarmee is het mogelijk om voor de eigen woning na te gaan wat de mogelijkheden zijn, de kosten en de te realiseren besparing. Er kan ook een kant-en-klaar pakket van maatregelen worden samengesteld die de huurder met zijn verhuurder kan bespreken. Ga naar de Energielastenverlager zie www.woonbond.nl

Vanaf 1 januari 2008 moeten alle nieuw verhuurde woningen door commerciële verhuurders zijn voorzien van een energielabel. Voor woningcorporaties geld dit vanaf 2009.

Op 5 juli 2007 is het Wijksteunpunt Wonen ZuiderAmstel (WSW) feestelijk geopend. Het WSW is de rechtsopvolger van het Huurteam. Tijdens de opening heeft de Huurdersvereniging evenals andere organisaties zich zelf gepresenteerd en gesproken.

Woonomgeving
In het puntentelsysteem is de woonomgeving een van de items welke de hoogte van de huur bepalen.
Veel invloed op deze factor is er door de huurders niet uit te oefenen, maar als er veel structurele klachten zijn is er een mogelijkheid om een gemeenschappelijk verzoek te doen om het puntenboek aan te passen.
OAIS ofwel ons ondergrondsafvalsysteem is vaak een groot gemak immers men kan op nagenoeg elk moment zijn afval kwijt maar het is ook vaak een grote bron van ergernis omreden dat er bewoners zijn welke zich niet aan de spelregels houden. De belangrijkste spelregel is dat er geen afval naast de containers geplaatst mag worden. Grof vuil kan aangeboden worden voor de eigen woning maar men dient dan wel even te bellen naar het Stadsdeel. Indien wij met zijn allen zich aan deze spelregels houden kan er een mooie schone en prettige omgeving ontstaan. Uiteraard mag men bewoners die zich niet aan deze spelregels houden ook op hun gedrag aanspreken.
Overvolle fietsenrekken. Stoort u zich ook zo aan de overvolle fietsenrekken met daarin geplaatste sloopfietsen (lekke banden etc) welke nooit meer gebruikt worden? Zo ja dan roepen wij u op massaal de reinigings- of de milieupolitie te bellen en te blijven bellen zodat er weer aan handhaving gedaan wordt.
Telefoon milieupolitie 020-5464395 tussen 13.00 en 14.00 uur.