• Agenda:
• 1. Opening en vaststelling agenda
  2. Mededelingen
  3. Goedkeuring notulen 8 april 2010
  4. Vaststelling financieel jaarverslag 2010, inclusief decharge door kascommissie
  5. Vaststelling begroting 2011
  6. Benoeming leden kascommissie
  7. Benoeming bestuursleden
  8. Rondvraag
  9. Sluiting
• Pauze

Inleiding door Bastiaan van Perlo stafmedewerker Huurdersvereniging Amsterdam over Dreigende en mogelijke huurverhoging per 1 juli a.s. van € 125,00 per maand

1. Opening en vaststellen agenda

Henk Degenhart, voorzitter/penningmeester, opent de algemene ledenvergadering van de huurdersvereniging Zuideramstel en heet de aanwezigen van harte welkom. De huurdersvereniging is blij met de grote opkomst.
De agenda wordt conform vastgesteld.

2. Mededelingen

? Bericht van verhindering
Er is bericht van verhindering ontvangen van:
dhr Heuwekemeijer, mevr. Lammertink, dhr. Diekman, dhr. Groeningen, mevr. Lammersen, dhr. Rinzema, mevr. v.d. Brink, mevr. Borstboom, dhr. Janssen, mevr. Gossens, mevr. Buijs.

3. Goedkeuring notulen 8 april 2010

Tekstueel en naar aanleiding van:
Pagina 7:
Waarom mag een buurtregisseur slechts zes jaar in een wijk werken?
Dhr. Degenhart: een buurtregisseur mag slechts zes jaar werkzaam zijn in een buurt, om te voorkomen dat er teveel persoonlijke belangen mee gaan spelen. Het gaat hier om een politiemaatregel.
De notulen worden vastgesteld, met dank aan de notulist.

4. Vaststelling financieel jaarverslag 2010, inclusief decharge door kascommissie

Dhr. Degenhart meldt dat mevr Lammertink en dhr. Heuwekemeijer van de kascommissie beiden vanavond verhinderd waren. Dhr. Heuwekemeijer en mevr. Lammertink van de kascommissie hebben op 10 maart 2011 de kascontrole uitgevoerd en goed bevonden. Zij verzoeken de algemene ledenvergadering de penningmeester decharge te verlenen, met dank aan de penningmeester voor het geleverde werk.
Miriam van Aller wordt hartelijk bedankt voor haar tomeloze juridische inzet.

5. Vaststelling begroting 2011

Dhr. Degenhart: op advies van de kascontrole commissie hebben er een aantal verschuivingen plaatsgevonden in de begroting. In een tijd van bezuinigingen is het uitermate plezierig dat de begroting voor 2011 geen problemen heeft opgeleverd.
Geen der leden heeft aanvullende vragen. De jaarrekening wordt, met toestemming van de leden, goedgekeurd.

6. Benoeming nieuwe leden kascommissie

Dhr. Degenhart: mevr. Lammertink en de heer Heuwekemeijer hebben beide driemaal de kascontrole uitgevoerd. Het verzoek is of twee nieuwe leden zich willen opgeven voor de kascontrolecommissie.
Dhr. Brugman en dhr. Neijssel stellen zich beschikbaar als lid voor de kascontrole commissie, mevr. Van Praag geeft zichzelf op als reserve lid voor de kascontrole commissie.
De algemene ledenvergadering gaat akkoord met de benoeming van de leden van de kascontrole commissie.

7. Benoeming nieuwe bestuursleden

De huidige bestuursleden bekleden al een aantal jaren hun functie. Na het vertrek van de voormalig voorzitter dhr. Van Gelder naar Israel, heeft dhr. Degenhart de functies van voorzitter en penningmeester voor zijn rekening genomen. Het bestuur is echter op zoek naar een nieuwe voorzitter en uitbreiding van het huidige bestuur.
Vanuit de vergadering stapt geen der leden naar voren om een functie binnen het bestuur te bekleden. Mochten er toch nog geïnteresseerden zijn, dan kan men zich melden.

8. Rondvraag

? Hoeveel leden heeft de Huurdersvereniging Zuideramstel?
- De HVZA heeft 425 leden. Het grootste deel van de leden is woonachtig in de Rivierenbuurt. Het aantal leden uit Buitenveldert is echter groeiende.
De Huurdersvereniging is op stadsdeelniveau actief (het voormalig stadsdeel Zuideramstel). De HVZA is lid van de Huurdersvereniging Amsterdam, die op stadsdeelniveau overleg voert Amsterdam breed, die vervolgens weer lid is van De woonbond, die landelijk de belangen vertegenwoordigt.

9. Sluiting

Henk Degenhart dankt de aanwezigen voor hun aanwezigheid bij het officiële gedeelte van deze avond en sluit het officiële deel van de jaarlijkse algemene ledenvergadering.

Pauze

Inleiding door Bastiaan van Perlo stafmedewerker Huurdersvereniging Amsterdam over Dreigende en mogelijke huurverhoging per 1 juli a.s. van € 120,00 per maand,
Presentatie 25 extra WWS-punten

In het voorstel in de bijlage van het regeerakkoord staat:
"Het aantal WWS-punten wordt in regio"s met schaarste verhoogd met maximaal 25-punten, afhankelijk van de WOZ waarde".

Hierbij is onduidelijk:
► De hoogte van de liberalisatiegrens.
Wordt de liberalisatiegrens van € 652 aangepast, of blijft deze gelijk?

? Het aantal WWS-punten.
In het regeerakkoord is het voorstel dat dit maximaal 25 punten mag zijn. Zullen verhuurders standaard met 25 punten verhogen, of ook met minder?

► Welke regio's.
Wie bepaald waar er schaarste is? Wat is schaarste nu eigenlijk? Ook zou het mogelijk kunnen zijn dat sommige regio's meer punten krijgen dan andere regio's.

► Welke WOZ waarde.
Waar is de WOZ waarde afhankelijk van, zal dit per m2 bepaald worden?

► Gevolgen huurtoeslag.
Zal er meer ruimte komen om huurtoeslag te ontvangen? Wordt deze hoger dan € 652?
Alle woningen minder dan 142 punten (€652) komen nu in aanmerking voor huurtoeslag, dit is een beschermde huurwoning.

In januari/februari 2011 is er samen met de Woonbond gekeken of de burgers gewaarschuwd moesten worden inzake deze maatregel. Het was toen echter wel al te laat om echt effect te scoren in politiek Den Haag.

Op basis van de schaarste gebieden, dan is het zeker dat Amsterdam hieronder valt.
Het plan lijkt overgenomen uit de ambtelijke Heroverweging uit maart 2010.

De vraag is, of men de huren zomaar kan optrekken.
Voor de zittende huurders zal er niets veranderen, deze hebben alleen te maken met de jaarlijkse huurverhoging.
Minister Donner wil echter ook voor huishoudens die een jaarlijks inkomen van meer dan € 43.000 hebben mogelijk een extra huurverhoging doen toekomen van 5% huurverhoging per jaar, bovenop de jaarlijkse huurverhoging. Dat zal doorgaan tot de maximale huur van de woning. Als er echter een beschermde huur is, dan blijft dit zo.
Als de 25 extra WWS-punten worden toegevoegd aan een woning, dan begint men met 25 punten, waarna de punten die aan de woning zijn gerelateerd (voor sanitair, m2, enz) er op komen. Dus eigenlijk de punten die de woning nu heeft. Per punt komt het neer op € 4,80.

In het regeerakkoord wordt gezegd dat dit systeem wordt gekoppeld aan de schaarste en WOZ waarde. Er is gebleken dat deze ideeën komen uit de ambtelijke heroverweging uit maart 2010, wat er nu in het regeerakkoord is ingevoegd. Alleen de huursector wordt aangepakt en niet de koop sector. Dit is niet juist. Ook is on zelfstandige woonruimte niet in het regeerakkoord opgenomen. Hierover bestaat onduidelijkheid.

Minister Donner heeft op 3 maart gezegd:
"Ik .... kom in alle eerlijkheid tot de conclusie dat het aanwijzen van gebieden waar overdruk of hoge druk op de woningmarkt bestaat, moeilijker zal zijn dan verwacht.
Het is mogelijkerwijs het verstandigst om te komen tot een algemene verruiming in het puntensysteem en ervan uit te gaan dat op de woningmarkt vervolgens tot uitdrukking komt waar de spanning zit en waar niet."

De maatregel mag alleen ingevoerd worden bij eerste verhuur. De maatregel zal het meeste effect hebben op mensen met een hoger inkomen, die een jaarlijkse extra verhoging van 5% zullen krijgen.

In de Huurbrief van 29 maart 2011 staat:
"...in regio's met schaarste wordt verhoogd met maximaal 25 punten, afhankelijk van de WOZ waarde. Het voornemen is om deze maatregel per 1 juli 2011 in te voeren".

Hoe er wordt gekoppeld aan de WOZ waarde, dat is onduidelijk. Het zou aan de waarde van de woning opgehangen kunnen worden, aan een gebied, of een gemiddelde WOZ waarde per m2.
Voor de verhuurder zal het belangrijker worden of de WOZ omhoog gaat, of omlaag. Ook zal de bezwaarprocedure aangepast moeten worden als het WOZ systeem wordt ingevoerd.

Conclusies van de HA zijn:
1. Invoering op 1 juli 2011 kan alleen in de "alle woningen" variant.
2. Zeker is dat Amsterdam er altijd mee te maken krijgt.

Als minister Donner de maatregel per 1 juli 2011 wil invoeren, dan zal hij dit op alle woningen moeten toepassen.

Gevolgen 25 Extra WWS-punten zijn:
► Nieuwe huren zijn € 120,- hoger.
Er zal een link moeten komen tussen de 25 extra WWS-punten en de extra 5% huurverhoging bij een inkomen hoger dan € 43.000. In de huurbrief staat opgenomen dat de 5% bovenop de inflatie verhoging voorlopig niet zal doorgaan
► Er zal minder doorstroom plaatsvinden.
Er zal een huur infarct ontstaan.
De opmerking wordt gemaakt, dat particulier huisbazen zullen gaan treiteren om zittende huurders uit hun woning te krijgen, zodat zij de extra huur kunnen pakken.
► Er zullen meer geliberaliseerde woningen ontstaan.
► Er zal meer kwaliteitskorting voor huurtoeslag ontvangers optreden.
► Voor rijksmonumenten zal het WWS systeem afgeschaft worden.

In aantal voorbeelden van woningen die nu op Woningnet staan:

Wordt de heffing bij verhuurders ook genoemd?
Om de extra huurverhoging mogelijk te maken wordt dit ingevoerd, zodat de huurders niet te veel in opstand zullen komen tegen de heffing. Minister Donner wil de druk op huurtoeslagen uit het zelfde potje oplossen.

Maximale huur ook gevraagd?
1. Gemiddelde Amsterdamse corporaties 78%
2. Beleid bij nieuwe verhuring nu vaak 100%
3. Vanaf 2014 heffing van € 760 miljoen per jaar voor verhuurders
Conclusie: Ruimte zal benut worden

Dus:

Huurders BeDonnerd !!!
TIJD VOOR ACTIE !!!!!

De volgende vragen worden nog gesteld:
• Als je in een woning in de geliberaliseerde zone komt als er 25 extra WWS-punten bijkomen, ben je dan als zittende huurder beschermd?
Bastiaan van Perlo weet hier het antwoord niet op. Hij zal dit uitzoeken.
• Staat het energielabel hier los van?
Het energielabel staat hier totaal los van, want deze was uiteindelijk punten neutraal. Daar waar het toch relevant is voor de puntentelling, daar moet men de huurcommissie dit laten controleren.
• Er komt ook nog een maatregel aan dat verhuurders 760 miljoen aan de overheid moet gaan betalen.
Uiteindelijk zal de maatregel van 25 extra WWS-punten meer opleveren voor de woningcorporaties, dan dat de maatregel van 760 miljoen zal gaan kosten.
• Het CDA en de VVD hebben een minderheidskabinet, maar om deze maatregel door te voeren, moeten zij een meerderheid hebben. Het is de vraag of de gedoog partner hierin meegaat. De maatregel zal alleen ingevoerd kunnen worden voor 1 juli 2011 als deze voor alle woningen gaat gelden. Als zij de maatregel anders willen uitvoeren, dan is het de vraag of het kabinet gedoogsteun zal krijgen. Om deze maatregel in te voeren hoeft er geen wetswijziging doorgevoerd te worden, want dit kan via een AMVB (algemene maatregel van bestuur), waardoor dit niet voorgelegd hoeft te worden aan de Eerste Kamer.
• De Huurdersvereniging Amsterdam heeft geen uitgewerkt actieplan. Het verzoek is om de Tweede Kamer hierover te mailen of een brief of kaart over te sturen. Het is belangrijk dat deze maatregel in de publiciteit komt en blijft. Als er aandacht is, dan houdt de kamer hier rekening mee. Ook zal er een website komen.
• Voor een deel is dit plan uitgedacht door ambtenaren groepen. In hoeverre spelen de corporaties hier een rol in?
Dhr. Van Perlo denkt niet dat de corporaties hier een grote rol in hebben. Het zijn met name de particulier verhuurders en de grote beleggers en belangenorganisaties kleine verhuurders die een stevige lobby hebben gehanteerd.
De conclusie kan getrokken worden dat minister Donner in feite een huisjesmelker is met deze maatregel.
• Het motief van deze maatregel zou kunnen zijn: kopen is goed. Voor de koopsector is het op dit moment van groot belang dat meer mensen een huis willen kopen. Het aantal huurders in Nederland neemt af. Daardoor neemt de status ook af.
De Huurdersvereniging Amsterdam denkt na over een systeem zodat de belangen van huurders en kopers aan elkaar gekoppeld kunnen worden. Een mogelijkheid zou kunnen zijn om de hypotheekaftrek en huurtoeslag aan elkaar te koppelen, aan het inkomen, zodat er nog maar één systeem bestaat.

Als er een concreet actieplan door de Huurdersvereniging is opgesteld, dan zal dit via de website van de HVZA kenbaar gemaakt worden.

Het volgende persbericht heeft Bastiaan van Perlo uitgedeeld:

Donner veroorzaakt huurexplosie

in de huurbrief van minister Donner van 29 maart 2011 staat het plan om de maximale huur van huurwoningen met € 120 te verhogen. Volgens het regeerakkoord zou het alleen om schaarste gebieden zoals Amsterdam en Utrecht gaan, maar verwacht wordt dat Donner dit voor alle woningen wil laten gelden. Frans Ligtvoet, voorzitter van de Huurdersvereniging Amsterdam zegt: "minister Donner gaat zo met de botte bijl de kwetsbare huurmarkt te lijf".

Fel tegen huurexplosie

De huurdersvereniging Amsterdam (HA) is fel tegen deze maatregel. "De effecten ervan zijn desastreus voor onze stad. De enorme huurverhoging geldt bij een nieuwe verhuring maar de starters en mensen die moeten verhuizen zullen ermee te maken krijgen." , aldus Frans Ligtvoet. Het kabinet pakt de huurders hard aan en laat de alom bekritiseerde hypotheekrente aftrek geheel met rust. "Dit a-sociale en kromme woningmarkt beleid zal veel schade veroorzaken aan de woningmarkt".

Huurinfarct

starters in Amsterdam hebben geen hoger inkomen dan de rest van Nederland, maar de prijs van hun eerste huurwoning zal veel hoger komen te liggen. Voor doorstromers zal verhuizen ook veel duurder worden en de HA verwacht dat de doorstroming op de Amsterdamse woningmarkt geheel in elkaar zal zakken. "Weldra zal er sprake zijn van een heus huurinfarct, de doorstroming op puur woningmarkt zal verdampen en uitwijken naar de koopmarkt kunnen verreweg de meeste huurders niet."

Huisjesmelker

volgens het regeerakkoord gaat het kabinet vanaf 2014 verhuurders een heffing opleggen van 760 miljoen euro per jaar. Verhuurders zullen zich gedwongen voelen overal de extra € 120 aan huur te gaan vragen. Het minderheidskabinet wil zo de woningnood te gelde maken en gedraagt zich als de klassieke huisjesmelker die in Amsterdam nu juist al jaren bestreden wordt.

Actieplannen

De Huurdersvereniging Amsterdam zal met haar leden gaan overleggen welke acties die nu nodig zijn om de Tweede Kamer bereid te krijgen plan tegen te houden. Frans Ligtvoet, "Wij verwachten fel verzet van onze achterban".