Concept Woonvisie 2008 - 2011

1. Inleiding
2. Beleidskader
3. Wonen in Zuideramstel
4. Beleid in Zuideramstel
5. Wat gaan we doen?

Bijlagen
Buurten in Zuideramstel
Begrippenlijst

1. Inleiding

Zuideramstel is een gewild stadsdeel om te wonen en te werken. De vraag naar zowel duurdere als goedkope woningen in het stadsdeel is groot. Dit uit zich in hoge vraagprijzen voor koopwoningen en lange woonduur voor sociale huurwoningen. Met centrum, Oud-Zuid en Oud-West behoort Zuideramstel bij de stadsdelen met de hoogste marktdruk. De huidige woningvoorraad is gevarieerd. Zowel naar grootte van de woningen als naar prijsklasse. Er wonen nu ongeveer 47.000 mensen in het stadsdeel. Met bouw van de Zuidas zullen dat aantal de komende twintig jaar groeien naar 52.000. Stadsdeel Zuideramstel wil graag dat al deze inwoners hier prettig kunnen wonen in een woning die past bij hun huishoudsituatie en inkomen.

In 2002 heeft stadsdeel Zuideramstel het huidige woonbeleid, verwoord in de Nota Woningvoorraad 2002 -2010 “Zuideramstel naar een goede mix” opgesteld. De aanleiding om deze te herzien, is dat de gemeente Amsterdam, de stadsdelen, de federatie van woningcorporaties en de Huurdersvereniging een nieuwe Beleidsovereenkomst hebben ondertekend. In deze overeenkomst is vastgelegd dat de stadsdelen hun beleid zullen actualiseren en daarin streefcijfers voor doelgroepwoningen zullen opnemen. Ook is het mogelijk om op basis van een nieuwe visie het beleid ten aanzien van verkoop van sociale huurwoningen te herzien.

De speelruimte voor stadsdelen om eigen woonbeleid te voeren is klein. Veel is vastgelegd in de stedelijke convenanten, landelijke of stedelijke regelgeving. Binnen deze kaders kunnen wel accenten worden gelegd voor bepaalde doelgroepen of gebieden. De basis voor deze woonvisie is de Nota Woningvoorraad 2002 -2010, “Zuideramstel naar een goede mix”. Daarnaast vormt de Concept Woonvisie Amsterdam, Wonen in een Metropool, een belangrijk kader.

Het concept van deze visie is besproken met de Huurdersvereniging Zuideramstel. De corporaties, welzijnsinstellingen en makelaarsvereniging worden in de inspraakperiode gevraagd te reageren.

De visie is als volgt opgebouwd:
- In hoofdstuk 2 wordt het stedelijke beleidskader geschetst en de belangrijkste stedelijke

beleidsdocumenten en afspraken toegelicht.
- In hoofdstuk 3 wordt de huidige situatie op het gebied in stadsdeel Zuideramstel weer gegeven.
- Hoofdstuk 4 geeft het geactualiseerde woonbeleid tot 2011 van het stadsdeel weer. Het kader

hiervoor is de Woonvisie Amsterdam en het bestuursakkoord van Zuideramstel
- In hoofdstuk 5 worden de instrumenten benoemd die het stadsdeel de komende jaren in wil zetten.

In de bijlage is een begrippenlijst opgenomen.

2. Beleidskader

Amsterdam is al decennia erg populair om te gaan wonen. De vraag naar alle categoriën koop- en huurwoningen is groter dan het aanbod. Dit heeft tot gevolg dat de koopprijzen vaak hoog zijn, de benodigde woonduur voor een corporatiewoning lang en illegale praktijken zoals onderhuur en ongewenst verhuurschap plaats vinden. Sommige groepen hebben het moeilijker op de woningmarkt dan andere. Dit zijn lage inkomensgroepen; middeninkomens; grote gezinnen, jongeren en studenten, ouderen, mensen met een beperking en dak- en thuislozen. Lage inkomensgroepen zijn vooral aangewezen op de sociale huurwoningen. Doordat er weinig doorstroming is, moeten zij vaak lang wachten. Ook speelt de betaalbaarheid een rol. Lage inkomensgroepen betaalden in 2005 26% van hun inkomen aan huur. Bij hoge inkomens is dat 16%. De middeninkomens worden onderverdeeld in de lage middeninkomens met een netto maandinkomen van € 1154 (eenpersoonshuishouden) en € 1633 (meerpersoonhuishouden) tot € 1.988.- en de hogere middeninkomens tot € 3.025,-. De lage middeninkomens hebben weinig kansen op de dure huurmarkt, zij zijn aangewezen op de huurmarkt tot € 622,-. De hogere middeninkomens hebben meer mogelijkheden. Onder de groep middeninkomens zijn het voornamelijk de huishoudens met kinderen die op zoek zijn naar een ruime woning die heel moeilijk iets betaalbaars in Amsterdam kunnen vinden. Ongeveer een derde van de huishoudens in de stad met 3 of meer kinderen woont in een te kleine woning. Dit heeft invloed op de ontwikkeling van de kinderen. Deze gezinnen hebben de kleinste slaagkans op de woningmarkt. Jongeren en studenten zijn belangrijk voor de stad, zij houden de stad levendig en houden mede de stad economisch draaiende. Doordat zij nog geen woonduur hebben opgebouwd lukt het vaak niet om een (legale) zelfstandige woning te vinden. Ouderen en mensen met een beperking blijven steeds langer zelfstandig wonen en hebben behoefte aan een aangepaste woning en zorg aan huis. In de stad zijn nog onvoldoende geschikte woningen en kleinschalige woonvormen voor mensen met een beperking. Dak- en thuisloosheid is nog steeds een probleem in Amsterdam. De gemeente zet zich in om de
opvangmogelijkheden en begeleiding voor deze groep fors uit te breiden zodat het aantal daklozen flink af neemt.

De kaders voor het Woonbeleid in Amsterdam zijn vastgelegd in een aantal documenten. De Woonvisie Amsterdam is, op dit moment in de inspraak. De afspraken tussen gemeente en federatie van woningcorporaties, Bouwen aan de Stad van november 2006. De beleidsovereenkomst Wonen 2007 -2010, waarin aanvullende afspraken zijn gemaakt over een aantal onderwerpen. Het splitsingsbeleid voor particuliere huurwoningen. En tenslotte het Woonservicepact, een overeenkomst tussen gemeente, corporaties, zorg- en welzijnsinstellingen en clientenorganisiaties over het realiseren van woonservicewijken in de stad. Deze documenten vormen de kaders voor het woonbeleid op stadsdeelniveau.

Woonvisie gemeente Amsterdam

De gemeente Amsterdam heeft onlangs (december 2007) een concept Woonvisie vastgesteld. In deze Woonvisie staan 7 thema’s centraal:

1. Emancipatiestad, de mogelijkheid voor iedereen om zich te ontwikkelen ook op de woningmarkt;
2. Ongedeelde stad, gemengde wijken van arm, rijk, jong en oud;
3. Betaalbare stad: betaalbaarheid voor wonen als een van de basisbehoeften;
4. Vernieuwde stad: prachtwijken voor alle Amsterdammers;
5. Topstad: wonen als voorwaarde voor een sterke concurrentiepositie van Amsterdam en haar omgeving
6. Zorgzame stad: de mogelijkheid voor ouderen en kwetsbare groepen om zoveel mogelijk zelfstandig te wonen en aan de samenleving deel te nemen;
7. Duurzame stad: een forse bijdrage van het wonen in het verminderen van het energieverbruik in de stad. In het kort komt het erop neer dat Amsterdam een metropool wil zijn voor iedereen, met een grote differentiatie aan mensen, culturen economie, woningen en woonmilieus en woonomgeving. Zij moet open staan voor nieuwkomers die hier iets van hun leven willen maken en een positieve bijdrage willen leveren aan de stad. Amsterdam moet ook open staan voor doorstromers die zich verbonden voelen met de stad en met of zonder kinderen mooier of groter willen wonen. Tenslotte wil Amsterdam de zwakkeren in de samenleving opvangen en via het wonen hen ondersteunen met zorg en emancipatie. Het gaat dan om:
- de toegankelijkheid van gebieden met een hoge marktdruk voor lage en middeninkomens door voldoende aanbod van betaalbare woningen
- meer aanbod in het middensegment met de nadruk op betaalbare koopwoningen
- ruimte voor stedelijk georiënteerde gezinnen
- behoud van het goede bij herstructurering
- gebiedsgericht werken.
In de woonvisie worden 6 gebieden onderscheiden. Zuideramstel valt met stadsdeel Centrum, Oostelijk Havengebied, Oud-Zuid en Oud-West in het centraal stedelijk gebied. Het gebied met hoogste marktdruk. Er wonen veel alleenstaanden, relatief weinig huishoudens met kinderen; laag aandeel niet-westerse allochtonen. Er staan relatief weinig corporatiewoningen, en relatief veel particuliere huurwoningen.

In de Woonvisie zijn als speerpunten voor de centraal stedelijk zone genoemd:

1. behoud van groot deel kleine oude woningen
2. behoud gemengheid
3. creëer aanbod in het middensegment, ook voor (kleine) gezinnen
4. het hoogstedelijk woonmilieu is uitgangspunt bij nieuwbouw
5. benutten van locaties voor topsegment
6. creëer en behoud oases in het stadsdeel
7. toevoegen ouderenwoningen, zowel in nieuwbouw als bestaande bouw
8. meer mogelijkheden bieden voor short stay
9. bestrijding illegale hotels en woonfraude.
In hoofdstuk 4 wordt aangegeven hoe stadsdeel Zuideramstel deze speerpunten uitwerkt.

Bouwen aan de Stad

In november 2006 hebben de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties een akkoord bereikt over nieuwbouwproductie, verkoop en aanbod van goedkope huurwoningen in de stad van 2007 tot 2011. Hierin zijn over de volgende onderwerpen afspraken gemaakt.

Aanbiedingsafspraak
Tot 2007 golden de afspraken over de zogenaamde kernvoorraad. In ieder stadsdeel moest minimaal 25% van de woningvoorraad bestaan uit goedkope sociale huurwoningen (maximaal € 520). Dit zei echter niets over de beschikbaarheid van deze woningen voor woningzoekenden. De aanbiedingsafspraak houdt in dat in elk marktgebied een minimum aantal (circa 65%) van de vrijkomende corporatiewoningen toegewezen worden aan mensen met een laaginkomen. 85% wordt toegewezen aan mensen met een inkomen tot de voormalige ziekenfondsgrens en 15% aan hogere inkomens. Zuideramstel, Oud-Zuid, centrum en Oud-West en het Oostelijk Havengebied vormen een marktgebied.

Woningproductie
Het streven is om elk jaar 5000 woningen in aanbouw te nemen in heel Amsterdam. Hiervan zijn 1500 sociale huurwoningen, waarvan 375 grote woningen en 375 woningen voor ouderen en zorgwoningen). Corporaties zullen ook investeren in woningen voor middeninkomens.

Jongeren en studenten
Er zullen 1000 studentenwoningen gebouwd worden, 1000 woningen tijdelijk verhuurd aan jongeren en studenten. Daarnaast wordt het mogelijk 800 woningen te labelen voor studenten en 800 voor andere jongeren.

Verkoop van sociale huurwoningen
De afspraken over de aantallen te verkopen sociale huurwoningen worden verlengd tot 2011. Tussen 2011 en 2016 kunnen nog eens 12.000 woningen extra worden verkocht. De bouwjaargrens van 1998 komt te vervallen even als de ondergrens van minimaal 25% sociale kernvoorraad-plus per stadsdeel.

In 2010 volgt een tussentijdse evaluatie en worden afspraken gemaakt over de verdeling van de extra aantallen.

Grondprijzen
De sociale grondprijs wordt afgeschaft, daarvoor in de plaats zijn er vaste grondprijzen per marktgebied. Per 2007 is In Zuideramstel de grondprijs voor een sociale huurwoning van €10.000 naar € 30.000 per woning gestegen.

Beleidsovereenkomst Wonen 2007 – 2010 en Kaderafspraken voor sociale plannen bij sloop en verbetering.

De Beleidsovereenkomst Wonen is in het najaar 2007 afgesloten tussen Gemeente Amsterdam, stadsdelen, Federatie van corporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam. Naast de afspraken uit Bouwen aan de Stad zijn er aanvullende afspraken gemaakt. Dit zijn onder andere:

- monitoren dat er voldoende woningen in de kernvoorraad (€ 394,-) worden aangeboden
- stadsdelen maken een woonvisie waarin ze streefcijfers aangeven voor sociale huurwoningen en doelgroep woningen in de nieuwbouw.
- Er worden aanvullende instrumenten ingezet zoals startersleningen en Verkoop onder Voorwaarden zoals Maatschappelijk Gebonden Eigendom.
- Meer woningen voor grote gezinnen in de bestaande te realiseren
- Stadsdelen zijn de regisseur bij het inrichten van woonservicewijken en nemen dit onderwerp op in hun woonvisie.
- Realiseren van bijzondere woonvoorzieningen aan de onderkant van de woningmarkt, zoals intensief begeleid wonen, klinische plaatsen en vormen van beschermd wonen.
- Verder zijn er afspraken gemaakt over: leefbaarheid, energiebesparing en duurzaamheid; aanpak onrechtmatige bewoning en fraude; tijdelijke verhuur; participatie en communicatie en tenslotte over monitoring en evaluatie.
De kaderafspraken voor sociale plannen bij sloop- en verbetering maakt onderdeel uit van de beleidsovereenkomst en regelt de rechten en plichten van partijen bij bouwkundige ingrepen.

Aangepast Splitsingsbeleid

Per 1 september 2007 geldt een vernieuwd splitsingsbeleid voor het splitsen van panden in appartementsrechten. Het doel van het beleid is om een bouwtechnische kwaliteitsslag te maken, meer differentatie in de woonruimtevoorraad en tegelijk het behoud van een voorraad particulier huurwoningen met een huur beneden de huurtoeslaggrens. In totaal zijn 4341 vergunningen te verlenen. Deze zijn verdeeld over de zogenaamde aandachtsgebieden van de stedelijke vernieuwing. Stadsdeel Zuideramstel behoort met Oud-Zuid, Oud-West, Centrum tot de basisgebieden. Zij hebben een goede marktpositie, de druk op de goedkope voorraad is al hoog. Door autonome ontwikkeling zal al een deel van de woningen een huurprijs boven de huurprijsgrens krijgen en regulier gesplitst en verkocht kunnen worden. Voor de basisgebieden is een gezamenlijk knelpuntenquotum van 382 woningen beschikbaar. Alleen op voordracht van het dagelijks bestuur van een stadsdeel kan hier een beroep op worden gedaan. De voorwaarde is dat er sprake is van een complexmatige aanpak waardoor de voortgang anders belemmerd zou worden. Stadsdeel Zuideramstel heeft aangegeven
geen gebruik te zullen maken van deze knelpuntenpot.

Woonservicepact

In 2007 hebben gemeente, stadsdelen, zorg- en welzijnsinstellingen en cliëntenorganisaties een overeenkomst gesloten. Doel van de afspraken is om tegemoet te komen aan de groeiende behoefte van mensen om zelfstandig te blijven wonen, ook als ze dagelijks zorg nodig hebben. In de hele stad komen woonservicewijken, met geschikte woningen waar zonodig zorg op afroep aanwezig is en alle diensten op het gebied van welzijn en zorg aanwezig zijn, en de openbare ruimte veilige en toegankelijk is ingericht. Alle stadsdelen moeten in 2010 tenminste één woonservicewijk hebben gerealiseerd.

Regio

Amsterdam maakt onderdeel uit van de Stadsregio Amsterdam. Met name op het gebied van de woonruimteverdeling wordt samengewerkt. Via Woningnet kunnen woningzoekenden uit de hele regio hun woonduur inzetten als zij een andere woning zoeken. Daarnaast is er samenwerking op het gebied van de regionale woonvisie en afstemming van nieuw te bouwen woonmilieus in de stadsregio en in het Noordvleugeloverleg. Het college van Amsterdam gaat uit van een metropoolontwikkeling, waarvan Amsterdam het middelpunt is. De gemeentegrenzen worden minder relevant voor het wonen, werken en recreëren. De metropool biedt verschillende woonmilieus, waarbij Amsterdam het meest stedelijke milieu heeft, Haarlem een rustig stedelijke milieu voor hogere middeninkomens, Haarlemmermeer en Almere aantrekkelijk zijn voor gezinnen die een betaalbare (nieuwbouw) eengezinswoning zoeken; Purmerend en Zaanstad hebben een meer dorpsstedelijk woonmilieu en in het Gooi bevinden zich de chique dure woonplekken. Om bewoners te stimuleren naar een geschikte zorgwoning te verhuizen zonder verlies van hun sociale netwerk wordt onderzocht om bij de toewijzing van vrijkomende zorgwoningen mensen uit de buurt voorrang te geven.

3. Wonen in Zuideramstel

Zuideramstel heeft een gevarieerde woningvoorraad. Er staan zowel grote als kleine woningen, vrijstaande woningen, appartementen, portiekwoningen, flats. Er zijn woningen in verschillende financieringscategoriën. Ongeveer de helft van de woningen is gebouwd tussen 1920 -1940 in het zogenaamde Plan Zuid van Berlage. Hoogwaardige architectuur met gesloten bouwblokken. De andere helft is van na de oorlog. Uit de jaren vijftig en zestig stamt een groot deel van Buitenveldert, de Mirandabuurt en Prinses Irenebuurt gebouwd volgens het AUP (Amsterdams Uitbreidingsplan) met open bouwblokken. In de jaren ’80 is in Buitenveldert het zogenaamde Rijksweg-3 tracé bebouwd met woningen. De jaren ’90 kenmerkten zich door de stadsvernieuwing in de Rivierenbuurt met veelal renovaties. Vanaf 2000 is de ontwikkeling van de Zuidas te zien waar inmiddels de eerste woontoren is opgeleverd. Ook in Buitenveldert zijn nieuwe vaak luxe appartementen ontwikkeld.

legenda Buurtcombinaties in Zuideramstel
W52 Scheldebuurt
W53 Ijsselbuurt
W54 Rijnbuurt
W59 Zuid/WTC (ook wel prinses Irenebuurt)
W90 Buitenveldert-West
W91 Buitenveldert-Oost

Bewoners

De bewoners zijn in Zuideramstel meestal tevreden over hun woning en hun buurt, en willen er niet graag weg zo blijkt uit het tweejaarlijkse onderzoek van Wonen in Amsterdam. Het rapportcijfer dat zij geven aan hun woning en buurt ligt boven het Amsterdams gemiddelde en is de afgelopen jaren stabiel. Minder mensen dan gemiddeld in de stad geven aan te willen verhuizen. En als ze willen verhuizen, wil 2/3 in het stadsdeel of hun buurt blijven.

In het stadsdeel wonen relatief veel alleenstaanden, weinig huishoudens met kinderen; weinig nietwesterse allochtonen; weinig huishoudens met een laag inkomen. Het aandeel huishoudens met een laag inkomen is sinds 1999 gedaald van 32% naar 24%. Dit is een snellere daling dan in de stad als geheel, die van 41% naar 35% daalde. De groep lagere middeninkomens blijft ongeveer stabiel rond 25%, het aandeel hogere middeninkomens en hoge inkomens is gestegen. In Zuideramstel wonen relatief veel ouderen, 25% van de inwoners is ouder dan 65. Er is een groot verschil tussen de Rivierenbuurt waar 13 % van de bevolking ouder is dan 65 en Buitenveldert waar dit aandeel ligt op 31 %. In Amsterdam en ook in Zuideramstel is sprake van een “vergroening” in tegenstelling tot de rest van het land waar de bevolking vergrijst. In 2015 zal het aandeel 65+ in het stadsdeel gedaald zijn naar 20%. Het aandeel oudere ouderen (75 +) is nu 12%. Dit zal dalen naar 10%. De grootste daling vindt plaats in de Rivierenbuurt, waar deze groep met eenderde afneemt. Het aandeel jongeren (0 tot 20 jaar) zal ongeveer gelijk blijven. Echter door de toename van het aantal inwoners door de bouw van de Zuidas zal het aantal jongeren wel toenemen. In 2015 zullen er bijna 50.000 mensen in het stadsdeel wonen. In Zuideramstel wonen relatief weinig allochtonen, 17% van alle bewoners. Het hoogste aandeel vinden we in de Rijn- en IJsselbuurt, maar dit is nog onder het stedelijk gemiddelde. Het stadsdeel is aantrekkelijk voor westerse allochtonen van zeer diverse afkomst. 16% van de bevolking in Zuideramstel behoort tot deze groep tegenover 10 % in de stad als geheel.

Door de komst van de Zuidas, waar circa 8.000 tot 10.000 woningen worden gerealiseerd in de komende 20 jaar, zal het inwoneraantal van Zuideramstel stijgen. Vooral de groep 30-ers en het aantal jonge kinderen zal hierdoor toenemen.

Er wonen relatief veel mensen alleen. De gemiddelde woningbezetting in het stadsdeel is dan ook laag met gemiddeld 1,72 (2006). Dit is laatste jaren vrij stabiel.

Woningen

In Zuideramstel staan 27.310 woningen (2006). In 2007 is 33 % van de woningvoorraad is in bezit van corporaties, 29 % is eigenwoningen en 38% particuliere huur. De afgelopen jaren is het aandeel koopwoningen toegenomen en particuliere huur afgenomen als gevolg van splitsen en verkoop.

Ontwikkeling kernvoorraad, kernvoorraad-plus, sociale kernvoorraad-plus

De voorraad goedkope huurwoningen (kernvoorraad-plus) is de laatste 6 jaar gedaald van 50% naar 44 %. De afname is vooral te zien in de particuliere huursector. In 2002 was de verwachting dat de kernvoorraad-plus op 37 % zou komen in 2010. Deze verwachting blijkt dus uit te komen.

In Amsterdam behoort gemiddeld 57,8 % van de woningvoorraad tot de kernvoorraad-plus, en 45 % van de voorraad tot de sociale kernvoorraad-plus. (2005) Op 1 januari 2007 was de sociale kernvoorraad-plus 25,1% van de woningvoorraad in Zuideramstel (jaarboek federatie 2007) . Het stadsdeel wil met de corporaties de afspraak maken dat de sociale kernvoorraad niet onder de 25% zal zakken. Het aandeel goedkope particulier huurwoningen zal verder afnemen door de verkoop van al gesplitste woningen, en samenvoegingen.

Verdeling naar prijssegment

Van alle corporatiewoningen in Zuideramstel behoort 72% tot de kernvoorraad-plus. Bij de particuliere huur is dat 40%. In absolute aantallen zijn er meer corporatiewoningen onder de kernvoorraad-plus grens dan particuliere huurwoningen. Ongeveer een kwart van alle particuliere huurwoningen heeft een huur boven de huurtoeslaggrens. De markt voor middeldure en dure huurwoningen is (bijna) helemaal in particuliere handen.

Van de koopwoningen heeft in 2005 49% een WOZ-waarde lager dan € 267.000. Deze behoren tot het zogenaamde middensegment. Deze woningen zijn bereikbaar voor huishoudens met een middeninkomen van 2 x modaal.

Grootte van woningen
In Zuideramstel staan relatief veel grote woningen ten opzichte van het gemiddelde van Amsterdam.

Grootte van woningen in alle categorieën in m2 bko Zuideramstel

Inkomensgroepen versus voorraad 2005 Zuideramstel

Voor de primaire doelgroep/lage inkomens zijn er in principe voldoende woningen beschikbaar. Bekijken we de lage middeninkomensgroep (tot de voormalige ziekenfondsgrens) die ook terecht kunnen in zowel de kernvoorraad-plus als in de huurwoningen tot de huurprijsgrens zien we dat de overmaat minder groot is. Voor de hogere middeninkomens en hogere inkomensgroepen is een tekort aan woningen passend bij hun inkomen om naar door te stromen. Zij blijven daardoor vaker in een goedkope woning wonen. In sommige gevallen gaat het om oudere huishoudens die liever niet willen verhuizen.

Verhuisbewegingen

Uit onderzoek van de dienst Onderzoek en Statistiek (2006) blijkt dat huishoudens die willen verhuizen relatief vaak in goedkope koopwoningen of in dure huurwoningen wonen. In deze sectoren is de doorstroming het grootst. In verhouding met de hele stad vestigen zich meer mensen van buiten de stad in het stadsdeel met name naar Buitenveldert. Verhuizingen van en naar andere stadsdelen liggen op het gemiddelde. Binnen het stadsdeel wordt in verhouding weinig verhuisd.

De gemiddelde woonduur van mensen die verhuizen naar een corporatiewoning is hoog. Daardoor is het voor starters moeilijk om in Zuideramstel aan een woning te komen. Het gemiddeld aandeel woningen van corporaties, dat vrij komt ligt op het Amsterdams gemiddelde. Het aandeel ouderen onder de vestigers voornamelijk in Buitenveldert is relatief hoog. In de Rivierenbuurt bestaat de groep vestigers met name uit jonge huishoudens met en zonder kinderen. Zij wonen vaak al in Amsterdam. Het gemiddelde inkomen per huishouden van de vestigers is hoger dan het gemiddelde van de huidige bewoners. De vestigers hebben een gemiddeld inkomen van € 2540 netto per maand per huishouden en de huidige huishoudens hebben gemiddeld een inkomen van € 2347. Meer dan de helft van de vestigers is hoogopgeleid.

4. Beleid in Zuideramstel

In de Nota Woningvoorraad 2002 -2010 Zuideramstel naar een goede mix zijn een aantal hoofdlijnen van beleid geformuleerd. Deze doelen zijn ook opgenomen in het bestuursakkoord voor Zuideramstel. In deze 2e versie van Zuideramstel naar een goede mix willen we de doelstellingen actualiseren en de ambities van de Woonvisie Amsterdam voor het stadsdeel uitwerken.

Samengevat waren de hoofdlijnen van de nota Zuideramstel naar een goede mix (2002):
- Gedifferentieerde wijken die van elkaar mogen verschillen
- Streven naar 35 % eigenwoningbezit in 2010, waarvan een aanzienlijk deel in het middensegment
- Voldoende woningen voor starters in de particuliere en sociale sector
- Meer geschikte woningen voor ouderen
- Minimaal 33% sociale huurwoningen voor het hele Stadsdeel
- 400 – 600 grote woningen toevoegen in de sociale sector
- in de Zuidas 30 % sociale huurwoningen en voldoende aanbod in het middensegment.
In het bestuursakkoord van Zuideramstel (2002 -2010) is tevens opgenomen dat minimaal 25% van de woningvoorraad tot de sociale kernvoorraad-plus blijft behoren.

De doelstellingen worden naar verwachting gehaald met uitzondering van het toevoegen van grote woningen in de sociale sector en 30% sociale woningen in de Zuidas. Corporaties voegen in de bestaande voorraad nauwelijks woningen samen. In de nieuwbouw is het realiseren van grote sociale huurwoningen vaak niet haalbaar in een gebied met hoge grondprijzen. Het is nog niet duidelijk of de gemeente een extra module wil kopen om op het zogenaamde Dok van de Zuidas, waar de infrastructuur onder de grond wordt gebracht, ook sociale huurwoningen / goedkope woningen te realiseren. Voor het overige deel van de Zuidas waar ongeveer de helft van het aantal woningen wordt gebouwd, de zogenaamde flanken, is afgesproken in de samenwerkingsovereenkomst dat 30% van de woningen in het goedkope segment wordt gerealiseerd.

In de (concept) Woonvisie staan 9 speerpunten voor de centraal stedelijke zone, waar Zuideramstel deel vanuit maakt.
1. behoud van groot deel kleine oude woningen (emancipatiestad)
2. behoud van gemengdheid (ongedeelde en betaalbare stad)
3. creëer aanbod in het middensegment (ongedeelde en betaalbare stad)
4. hoogstedelijk milieu is uitgangspunt bij nieuwbouw
5. benutten van locaties voor topsegment
6. creëer oases in de Stadsdeel
7. toevoegen ouderenwoningen (nieuwbouw en bestaande bouw)
8. meer mogelijkheden voor short stay
9. bestrijding illegale hotels

De doelgroepen waar men zich in dit gebied wil richten zijn:
- hogere en middeninkomens
- ouderen
- buitenlandse werknemers

Stadsdeel Zuideramstel wil in de periode 2008 -2011 op de volgende manier invulling geven aan het woonbeleid.

Gedifferentieerde wijken

Het uitgangspunt van een ongedeelde stad, waar verschillende groepen qua inkomen, leeftijd en huishoudsamenstelling in een wijk wonen en wijken waar mensen zich kunnen ontwikkelen en wooncarrière kunnen maken past nog steeds prima bij de woonvisie van Amsterdam. Amsterdam als ongedeelde en emancipatie stad. Niet elke wijk en buurt is het zelfde maar heeft een eigen karakter. Zuideramstel gaat uit van twee wijken: de Rivierenbuurt en Buitenveldert inclusief de Prinses Irenebuurt. Beide wijken zullen aanbod voor diverse groepen bewoners moeten bieden. Per buurt kan het aanbod voor een bepaalde groep verschillen. Mensen zijn over het algemeen tevreden over hun woonsituatie in Zuideramstel. Het stadsdeel streeft er naar de tevredenheid op het zelfde niveau te houden.

Middeninkomens

De groep middeninkomens bestaat uit diverse huishoudtypen. Het gaat om zowel alleenstaanden, stellen als (kleine) gezinnen. De middeninkomensgroepen, in het bijzonder de meerpersoonhuishoudens die een wat ruimere woning zoeken, hebben het extra moeilijk om een woning in het stadsdeel te vinden. Zij hebben een te hoog inkomen voor een sociale huurwoning. En er is weinig aanbod van koop en huurwoningen in het middensegment. Het stadsdeel vindt het belangrijk dat er voor deze groep aanbod is in het stadsdeel. Zo kunnen mensen wooncarriere in het stadsdeel maken. Deze groep levert vaak een belangrijke bijdrage aan de sociale samenhang in de wijk. De doelstelling om te streven naar 35 % koopwoningen in het stadsdeel blijft dan ook staan. Het aanbod van dure woningen en woningen in het topsegment in het stadsdeel komt goed op gang zowel in de bestaande bouw als in de nieuwbouw op de Zuidas. Het stadsdeel wil inzetten om het aanbod voor met name de middengroepen (koopwoningen tot € 267.000, en middeldure huur € 600 - € 950) te vergroten. Het streven is om in de nieuwbouw 30% in deze categorie te realiseren. Hierbij wordt vooral gedacht aan ruime woningen voor 2 persoonshuishoudens als woningen voor kleine gezinnen. Het aanbod voor middengroepen zal vergroot worden door verkoop van sociale huurwoningen van corporaties en indien mogelijk verkoop onder voorwaarden. Over verkoop onder voorwaarden wil het stadsdeel afspraken maken met corporaties. Het stadsdeel ondersteunt het voorstel van de centrale stad om te lobbyen om de liberalisatiegrens op te hogen naar € 950. Hierdoor zouden meer woningen in het stadsdeel onder de huurprijsbescherming komen en bereikbaar worden voor de middeninkomens.

Woningen voor starters

Hoewel er nog redelijk veel goedkope woningen in Zuideramstel staan, komen starters in dit stadsdeel moeilijk aan een betaalbare woning. Door de hoge marktdruk komen praktijken van onderhuur en het vragen van veel te hoge prijzen vaak voor. Starters, studenten maar ook werkende jongeren zijn belangrijk voor de stad en de dynamiek in een buurt. Er zijn in het stadsdeel geen grootschalige plannen voor sloopnieuwbouw. De verwachting van de ondertekenaars van Bouwen aan de Stad is dat met de huidige afspraken over splitsing, verkoop en de aanbiedingsafspraken zouden voldoende goedkope woningen moeten blijven om aan de vraag te voldoen. Er zijn afspraken gemaakt over monitoring en indien nodig bijsturing. Door middel van labeling van corporatiewoningen voor studenten of jongeren kan de corporatie voorraad toegankelijker worden voor starters. In de Zuidas zijn diverse initiatieven om woonruimte voor studenten te realiseren.

Woningen voor ouderen en mensen die zorg nodig hebben

Sinds het uitkomen van de Nota Zuideramstel naar een goede mix is er veel gebeurd rondom ouderenhuisvesting en wonen en zorg in het stadsdeel. Er is onderzoek gedaan naar de toekomstige behoefte aan Woningen met Zorg, ingedeeld in verschillende woonvormen van een “gewone”aangepaste woning tot woningen met 24-uurszorg die vervangend zijn voor verpleeghuisplaatsen. Ook heeft in Amsterdam de ontwikkeling van de gedachte van Woonservicewijken meer vorm gekregen en is afgesproken dat elk stadsdeel een dergelijke wijk ontwikkeld. Inmiddels is de Wet Maatschappelijke Ondersteuning aangenomen, met als uitgangspunt dat iedereen ondanks zijn of haar beperking mee kan doen in de maatschappij. Zuideramstel heeft een Wmo-programma opgesteld met daarin de doelen en de voorgenomen acties die zij o.a. voor mensen met een beperking gaat nemen. Uitgangspunt van het beleid is dat mensen zolang mogelijk zelfstandig kunnen wonen en de daarbij behorende zorg kunnen ontvangen. Omdat sommige mensen het prettiger en veiliger vinden om naar een verzorgingshuis of verpleeghuis te verhuizen vindt het stadsdeel dat mensen moeten kunnen kiezen tussen intramurale of extramurale woonvorm. Er ontbreken in het stadsdeel met name woonvormen met 24-uurszorg en zorg op afroep. Ook is er een tekort aan rolstoelwoningen en aangepaste woningen. In de notitie Woonzorgarrangementen Regio Zuid (december 2004) is de opgave voor Zuideramstel en Oud-Zuid tot 2015 opgenomen: Dit zijn:
- realiseer 200 woningen met 24 uurstoezicht, hiervan 50 in de Zuidas en de overige 150 verspreid over stadsdeel Oud-Zuid en Zuideramstel.
- 145 woningen toevoegen met zorg op afroep in de nabijheid van bestaande en nieuwe zorgsteunpunten, waarvan 40 in de Zuidas.
- 500 wibo-woningen (geclusterde zelfstandige woningen) toevoegen, waarvan een substantieel deel in de Zuidas
- 2 % van de nieuwbouw als rolstoelwoning realiseren
- 80 % van de nieuwbouw aanpasbaar bouwen.
- toevoegen van zorgsteunpunten

In het Wmo-programma 2007 -2010 Zuideramstel zijn de doelstellingen en de beoogde resultaten voor 2010 opgenomen:

Doel: Mensen met een beperking in Zuideramstel kunnen een geschikte woning (met zorg) vinden of hun huidige woning kan voldoende worden aangepast.
De te bereiken resultaten op het gebied van wonen zijn:
- 80 % van de nieuwbouwwoningen is aanpasbaar gebouwd.
- 2 % van de nieuwbouwwoningen is een rolstoelwoning
- Toename van verschillende woonvormen met zorg
- Maatwerkafspraken met corporaties zodat mensen met een beperking naar een geschikte woning kunnen doorstroming
-Realiseren van een Woonservicewijk in de Rivierenbuurt waar wonen, zorg, diensten en de openbare ruimte op elkaar zijn afgestemd. Het streven is om circa 20 wibo-woningen, 20 eenheden en 15 zelfstandige woningen in geclusterde woonvormen toe te voegen.
-Voorbereidingen voor een woonservicewijk in Buitenveldert
-Zorgsteunpunt in Gershwin (Zuidas) realiseren.

Maatschappelijke opvang / begeleid wonen

In het bestuursakkoord stad-stadsdelen is vastgelegd dat de stadsdelen meewerken om de opvangcapaciteit en begeleiding voor dak- en thuislozen te vergroten. Het streven is om in Zuideramstel op 2 locaties uitbreiding van Maatschappelijk Opvang te realiseren. Daarnaast zijn er op diverse plekken in het stadsdeel die voor begeleid wonen worden gebruikt. Er is behoefte in het stadsdeel voor meer begeleid wonen voornamelijk voor psychiatrische cliënten en voor jongeren.

Grote gezinnen

In Zuideramstel wonen naar verhouding weinig grote gezinnen. De grote gezinnen in Amsterdam wonen vaak in Amsterdam-West, en willen daar graag blijven wonen. Gezien de hoge marktdruk in Zuideramstel is het ook niet reeël om veel grote sociale huurwoningen voor grote gezinnen te realiseren. De doelstelling uit de nota van 2002 die was gebaseerd op een evenwichtige verdeling over de stad moet dan ook bijgesteld worden. Aangezien de vraag naar grote woningen niet alleen bij huishoudens met 3 of meer kinderen bestaat maar ook bij kleinere gezinnen is wenselijk is om aanbod van grote sociale huurwoningen in alle stadsdelen te hebben. Zuideramstel wil daarom een kleine bijdrage leveren aan het toevoegen van grote woningen. Het streven is om voor 2011 minimaal 30 grote woningen onder de huurtoeslaggrens toe te voegen aan de voorraad. Dit kan zowel door nieuwbouw als door samenvoeging.

Expats

De metropool Amsterdam heeft een aantrekkingskracht op mensen van de hele wereld om hier te komen studeren, werken, wonen en te leven. De expats wonen vaak voor kortere tijd in een woning in de vrijesector. De mart hiervoor is klein, en afhankelijk van de conjuctuur. De buitenlandse werknemers hebben met name een voorkeur voor een woning in het historische centrum. De Zuidas zet ook in om deze groep te bedienen. In de bestaande wijken zal het stadsdeel daarom niet actief op in zetten om het aanbod voor deze groep uit te breiden.

5. Wat gaan we doen?

De doelstellingen uit hoofdstuk 4 worden in dit hoofdstuk vertaald in streefcijfers en concrete activiteiten. We maken hier onderscheid tussen de acties gericht op nieuwbouw, bestaande bouw en woonruimteverdeling.

Toevoegen in Nieuwbouw

In Zuideramstel zijn naast de grootstedelijke ontwikkeling van de Zuidas, de komende jaren 2 locaties in ontwikkeling met woningbouw: De Klencke en De Mirandastrook. Voor de Mirandastrook is een projectbesluit genomen in januari 2007. Voor de Klencke is een projectbesluit in voorbereiding. Zuideramstel streeft er naar om in grote projecten de verhouding 30 % sociale huur, 30 % middensegment en 40 % dure woningen te realiseren. In de Zuidas streeft het stadsdeel ernaar om een aanzienlijk deel van de 70% vrijesector woningen bereikbaar te houden voor mensen met een middeninkomen. 30% van het aantal woningen zal in de goedkope sector worden gerealiseerd. Stadsdeel Zuideramstel vindt het belangrijk dat ook in deze financieringscategorie woningen van verschillende grootte worden gerealiseerd, dus voor zowel alleenstaanden, tweepersoonshuishoudens als (kleine)gezinnen. In de Zuidas, door de bouw in hoge dichtheden zijn er veel kansen om een woonservicewijk te realiseren.

Daarnaast nemen particulieren initiatieven om woningen uit te breiden of functies te veranderen. Per geval bekijkt het stadsdeel de mogelijkheden en kansen binnen de stedenbouwkundige randvoorwaarden.

Bij de Zuidas is als uitgangspunt genomen dat 70 % van het planaanbod 2008 -2011 uit het Basisbestand Woningbouw gerealiseerd kan worden. Het stadsdeel streeft naar 80 % aanpasbaar gebouwde woningen in allefinancieringscategorieën. Binnen deze categorieën zullen woningen van verschillende groottes worden gerealiseerd, zodat alleenstaanden, stellen en (kleine) gezinnen een woning kunnen vinden. Dit streven geldt voor het aanbod als geheel, niet alle typen hoeven in één project gerealiseerd te worden.

Voor het realiseren van middensegment woningen in Amsterdam zijn in de Beleidsovereenkomst Wonen een aantal instrumenten afgesproken. Voor Zuideramstel zijn een aantal mogelijkheden: In de eerste plaats versterkt de gemeente maximaal 1200 leningen voor starters op de koopmarkt t/m 2010, voor nieuwbouwwoningen tot de Nationale Hypotheek Garantie. Daarnaast hebben de corporaties ingezet om tenminste 500 woningen in de stad onder voorwaarden te verkopen bijvoorbeeld door Maatschappelijk Gebonden Eigendom. Zuideramstel streeft naar 40 woningen voor haar stadsdeel voor Verkoop onder Voorwaarden ten behoeve van middeninkomens.

Verder wil het stadsdeel graag met de corporaties afspreken dat zij het overgrote deel van de vrije sector nieuwbouwwoningen aanbiedt onder € 950,- per maand.

Bij het realiseren van zorgwoningen vindt het stadsdeel het van belang dat potentiële kandidaten in een vroegtijdig stadium worden geïnformeerd en indien nodig begeleiding krijgen bij de keuze om te verhuizen en de eventuele verhuizing zelf. Ouderen hebben over het algemeen langer nodig om te beslissen of ze willen verhuizen. Het stadsdeel wil graag samen met de ontwikkelende corporatie deze voorlichting verzorgen.

Voor de Zuidelijke Rivierenbuurt (inclusief Mirandabuurt) is een implementatieplan voor een woonservicewijk in voorbereiding. De locatie voor de zorgwoningen liggen in de nabijheid van een Woonzorgcentrum en een dienstencentrum.
De Klencke is een verdichtingslocatie bij verpleeghuis Vreugdehof. In dit gebied liggen de kansen voor een tweede woonservicewijk in Zuideramstel.

Typologie nieuwbouwgebieden.
Voor de Zuidas is het uitgangspunt een hoogstedelijke woonmilieu te realiseren met een gedifferentieerd aanbod van woningen voor diverse huishoudtypen en inkomensgroepen. Het gebied krijgt internationale allure en biedt ruimte voor het topsegment. Voor de Mirandastrook wordt wat betreft woonmilieu aangesloten bij de omliggende wijken en worden de kansen van het naastliggende groen benut. Op dit moment wordt gewerkt aan een gebiedsvisie. De kern van de opgave is om de kwaliteit van het openbare groengebied te vergroten en een stedenbouwkundige ontwikkeling te schetsen waarbij de ontmoeting tussen groen en stad wordt vormgegeven. In december 2007 heeft het stadsdeel een intentieovereenkomst getekend met de partijen Vesteda, De Key en Eigen Haard om voor de Mirandastrook een gebiedsvisie op te stellen op basis van het genomen projectbesluit.

De Klencke ligt tussen het Zuidasgebied en Buitenveldert. Vorig jaar is gestart met een hernieuwde aanpak, waarbij alle partijen op hun eigen terrein gaan ontwikkelen. Uitgangspunt is herontwikkeling van het gebied van een overwegend werkgebied naar een woongebied met een verbeterde openbare ruimte. Er is een intentieverklaring tussen de partijen getekend. Een stedenbouwkundige uitwerking is in voorbereiding.

Zuidwaarts.
In het project Zuidwaarts werkt stadsdeel Zuideramstel samen met stadsdeel Oud-Zuid en Dienst Ruimtelijke Ordening om de kansen en mogelijkheden van het gebied rondom de Zuidas in kaart te brengen. Het resultaat van dit project zal een (ruimtelijke) toekomstvisie voor de omgeving van de Zuidas zijn. Hieruit kunnen ideeën voortkomen voor toekomstige nieuwbouw dit gebied. In 2008 wordt dit project afgerond.

Bestaande Voorraad

Hoewel de woningvoorraad in Zuideramstel van redelijk tot goede kwaliteit en gedifferentieerd is en bewoners over het algemeen tevreden zijn, is een aantal maatregelen nodig om te zorgen dat de kwaliteit op peil blijft en de voorraad beter aansluit op de vraag.

- verkoop sociaal
Van 1 januari 2008 tot 1 januari 2011 zijn er in het stadsdeel nog 120 sociale huurwoningen te verkopen volgens het convenant verkoop sociale huurwoningen. Het uitgangspunt voor verkoop van sociale huurwoningen uit de nota Zuideramstel naar een goede mix: geen verkoop van sociale huurwoningen in de Scheldebuurt blijft, van kracht. Stedelijk is afgesproken dat corporaties minimaal de helft van de te verkopen sociale huurwoningen bereikbaar houden voor middeninkomens. (Nationale Hypotheekgarantie-grens). Verkoop onder voorwaarden tellen niet mee binnen het quotum van het convenant. Zuideramstel wil graag met de corporaties afspraken maken over Verkoop onder Voorwaarden voor middeninkomens.
- verbeteringen/renovaties
Het stadsdeel zal corporaties stimuleren waar mogelijk woningen geschikt te maken voor ouderen en mensen met beperkingen. Zij heeft echter geen subsidies om dit te stimuleren. Met corporaties wil het stadsdeel afspraken maken over het aanpassen van woningen voor mensen met beperking, in elk geval voor woningen binnen de woonservicewijken.
- beheer / handhaving
Het beheer van de panden is een taak van de eigenaren. Door middel van voorlichting en daarnaast aanschrijving en eventueel dwangsommen wordt de kwaliteit bewaakt. Het wijksteunpunt wonen heeft een belangrijke taak in het voorlichten en ondersteunen van huurders
o.a. bij het aanpakken van achterstallig onderhoud.
Door dat er steeds meer complexen zijn waar zo wel eigenaarbewoners als huurders wonen, zal het wijksteunpunt wonen ook voorlichting organiseren voor gemengde VVE’s die nog niet ondergebracht zijn bij een professionele organisatie.
- splitsen regulier
In Zuideramstel is het volgens het stedelijk splitsingsbeleid alleen mogelijk om panden te splitsen in appartementsrechten boven de huurprijsgrens. Voor vooroorlogse appartementen moet de eigenaar hiervoor een vergunning aanvragen en voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit. Op deze manier wordt het aanbod van koopwoningen vergroot. Het stadsdeel heeft geen invloed op de koopprijs. Aanvragen voor kleinere woningen die mogelijk niet boven de huurprijsgrens uitkomen worden alle gecontroleerd.
- samenvoegen en ontrekken
Het stadsdeel zet het huidige woningonttrekkingsbeleid voort. Dat wil zeggen dat woningen onder de huurprijsgrens en onder de middensegmentgrens niet samengevoegd mogen worden om voldoende betaalbare woningen te behouden voor starters. In verband met het realiseren van grote woningen voor grote gezinnen in de sociale huursector zijn corporaties vrijgesteld van compensatie. De huidge beleidsregels zullen worden aangepast aan de stedelijke richtlijnen. Er ligt een voorstel om de compensatiebedragen te baseren op de WOZ-waarden. Wel blijft er een bovengrens van oppervlakte bestaan om te voorkomen dat meer dan twee woningen worden onttrokken. De oppervlaktemaat zal gebaseerd worden op gebruiksoppervlak in plaats van woonoppervlakte zoals nu het geval is.
- woonomgeving
Naast de woningen zelf is voor de kwaliteit van wonen de woonomgeving van groot belang. Het beheer van de openbare ruimte is een taak en verantwoordelijkheid van het stadsdeel. Het stadsdeel zet zich daarom in voor een goed ingerichte en goed beheer van de openbare ruimte. In het kader van Stedelijke Vernieuwing investeert het stadsdeel o.a. in de parken, maatschappelijke voorzieningen en in bijvoorbeeld de Rijnstraat, de winkelstraat van de Rivierenbuurt. Naast het op peil houden van de fysieke omgeving, is ook het in stand houden van de sociale omgeving van belang. Het stadsdeel moedigt bewoners aan initiatieven te ontplooien voor hun buurt en buurtgenoten in het kader van bevorderen van de civil society door ondersteuning van het opbouwwerk en subsidies van het stadsdeel.
- energiebesparing
Stadsdeel Zuideramstel sluit zich aan bij de klimaatdoelstellingen van de gemeente Amsterdam en wil een bijdrage leveren aan de energiebesparing en verminderen van de CO2 uitstoot in de stad. In het milieuprogramma van het stadsdeel staan een aantal, dat de komende jaren worden uitgevoerd. Voor wat betreft de woningen worden er in 2008 180 gratis energieadviezen aan huis gegeven aan bewoners van Zuideramstel. Verder zijn er projecten en subsidies voor warmte-isolatie in combinatie met geluidisolatie bij woningen langs de meest geluidsbelaste wegen. Bewoners worden geïnformeerd over energiecertificaten. Zuideramstel sluit zich aan bij de koploperalliantie om op stadsdeelniveau
een actieplan op te stellen in overleg met de betrokken corporaties.

Verdeling

- aanbiedingsafspraken monitoren
De volkshuisvestingspartijen zijn overgegaan op aanbiedingsafspraken per marktgebied, in plaats van kernvoorraad-afspraken per stadsdeel. Zuideramstel, Oud-Zuid, Oud-West en Centrum vormen samen een marktgebied. Hiervoor geldt gezamenlijk dat er 65% van de sociale huurwoningen aangeboden wordt aan de lage inkomensgroep en 85% aan huishoudens met een inkomen tot de voormalige ziekenfondsgrens (lage middeninkomens). Het is daarom belangrijk om jaarlijks goed te monitoren hoe deze afspraken voor de diverse stadsdelen uitpakken. Indien dit grote verschillen per
staddeel opleveren zullen de afspraken bijgesteld moeten worden.

- Doorstroming/ woonruimteverdeling
Ouderen in Zuideramstel willen graag in hun buurt blijven wonen als ze naar een geschiktere woningen moeten verhuizen. Om de doorstroming van deze groep te bevorderen wil het stadsdeel de afspraken zoals die nu gemaakt zij met de Alliantie over de ISA-locatie en met Ymere, De Key en Het Oosten over maatwerk binnen de zogenaamde 5% regeling uitbreiden. Hiervoor biedt het onderzoek naar voorrang voor buurtbewoners bij de toewijzing van vrijkomende zorgwoningen mogelijkheden. Het Wijksteunpunt Wonen heeft in samenwerking met de Wijkpost voor ouderen een woningruilcentrale opgezet. In 2008 zal dit project worden geëvalueerd en bij een positieve evaluatie worden voortgezet. Het stadsdeel heeft ook middelen vrijgemaakt om indien nodig ouderen te begeleiden en praktische hulp in te zetten bij een verhuizing naar een geschiktere woning.

- short stay
Buitenlandse werknemers strijken ook in Zuideramstel neer als zij een aantal maanden in Amsterdam gaan werken. Dit vindt meestal plaats in de vrije sector. Een sector waar het stadsdeel weinig instrumenten heeft om te sturen. In het kader van topstad vindt het stadsdeel dit een goede ontwikkeling zolang dit niet ten kostte gaat van de betaalbare woningvoorraad en corporaties niet aan dergelijke gemeubileerde verhuur doen. In januari 2008 heeft stadsdeel Zuideramstel haar reactie gegeven op de voorstellen van B&W om short stay te reguleren. Hierin heeft het stadsdeel aangegeven op zich geen bezwaar te hebben tegen short stay in de stad. Het voorliggende beleidsvoornemen leidt volgens het stadsdeel tot een niet handhaafbare situatie. Indien B&W met een voorstel komt zal Zuideramstel alleen short stay toestaan als dit in de woonomgeving past, bijvoorbeeld in de Zuidas.

Bewonersparticipatie

Wonen gaat niet alleen om de huizen, maar natuurlijk ook om de mensen die er wonen. Tevreden en betrokken zijn over je woning en de woonomgeving zijn belangrijke voorwaarden om prettig te kunnen leven in de buurt. Dit kan alleen als bewoners kunnen meepraten over het beleid en de plannen voor hun woning en woonomgeving. In 2007 is het Wijksteunpuntwonen Zuideramstel officieel van start gegaan. Zij hebben net als de andere wijksteunpuntenwonen in de stad vier basistaken: Voorlichting geven aan bewoners over hun rechten en plichten op het gebied van wonen en hun huren; stimuleren van bewonersparticipatie en empowerment van bewonersgroepen bij onder andere renovaties; ondersteunen van de huurdersvereniging Zuideramstel en signaleren van knelpunten op het gebied van wonen in het stadsdeel. Het Wijksteunpuntwonen zal daarnaast voorlichting verzorgen aan Verenigingen van Eigenaren die nog niet bij een professionele beheerder zijn aangesloten; met corporaties afspraken maken om vroegtijdig betrokken te worden bij renovatieplannen, zodat bewoners tijdig worden geïnformeerd en betrokken zijn bij het proces.

Bijlagen

Buurten van Zuideramstel

Ontwikkelingen per buurtcombinatie 1999 – 2005

De gegevens per buurtcombinatie van 2001 zijn niet beschikbaar. Vandaar dat hier alleen de cijfers van 1999, 2003 en 2005 worden gegeven.

In alle buurtcombinaties van Zuideramstel is het aandeel koopwoningen gestegen. De grootste toename deed zich voor in de Scheldebuurt. De particuliere huurvoorraad daalt in alle buurtcombinaties.

Begrippenlijst

Aanbiedingsafspraken
Afspraken tussen de gemeente Amsterdam en woningcorporaties in het akkoord ´Bouwen aan de Stad’. Hierin is afgesproken dat tot 2011 tenminste 65% van de verhuringen wordt aangeboden aan de primaire doelgroep en tenminste 85% aan inkomens tot de voormalige ziekenfondsgrens.

Betaalbare woningen
Alle huurwoningen met een huur tot de huurtoeslaggrens.

Goedkope woningen
Alle huurwoningen met een rekenhuur tor € 394,- en woningen groter dan 60 m2 woonoppervlak met een rekenhuur tot € 520,- per maand

Grote woningen
Een woning met een minimale gebruiksoppervlak van 100 m2 resp. 80 m2 woonoppervlak.

Geclusterde zelfstandige woningen
Aanpasbare nultredenwoningen die geclusterd zijn met een ontmoetingsruimte in de directe omgeving. Deze woonvorm is bedoeld voor ouderen, gehandicapten of psychiatrische patiënten.

Geclusterde onzelfstandige woningen
Deze woonvorm is bedoeld voor mensen die niet meer de regie over hun eigen leven kunnen voeren en daarvoor 24 uurstoezicht of ondersteuning nodig hebben. Ieder heeft een eigen zit / slaapkamer en badkamer. Zij delen een gemeenschappelijke woonkamer met keuken. De woningen zijn aanpasbaar gebouwd.

Huurtoeslaggrens: de grens vermeld in artikel 13, lid 1 onder a van de Wet op de huurtoeslag. In
2007 € 615,- rekenhuur..

Kernvoorraad-plus
Alle zelfstandige woningen met een rekenhuur van € 394 (2007) en alle woningen groter dan 60 m2 met een huurprijs tot € 520.

Middeninkomens
Alle huishoudens met een inkomen van vanaf de primaire doelgroep tot € 3116 netto per maand.

Middensegment
Huurwoningen van € 615 - € 986 per maand
Koopwoningen tot de Nationale Hypotheekgrens € 265.000,- (2007)

Oppervlakte
Woonoppervlakte: de oppervlakte berekend volgens het woningwaarderingsstelsel. Hierbij wordt de oppervlakte van alle kamers, keukens en douche/badkamer meegeteld. Gangen, wc, en bergingen tellen niet mee.

Gebruiksoppervlakte: de oppervlakte van een woning gemeten op vloerniveau tussen de opstaande scheidingconstructies die de woning omhullen berekend volgens NEN-norm 2580 art. 4.5.

Primaire doelgroep
Alle een persoonshuishoudens met een inkomen tot € 1154 netto per maand en alle meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 1633 netto per maand

Rolstoelwoningen
Dit zijn woningen die voldoen aan specifieke de eisen voor mensen die aangewezen zijn op een rolstoel. De woningen liggen op de begane grond of zijn met een ruime lift toegankelijk.

Sociale huurwoning
Woning in bezit van een woningcorporatie met een huurprijs onder huurtoeslaggrens.

Short Stay
Verhuur van woningen voor kortverblijf ( een week tot zes maanden) aan (buitenlandse) werknemers.

Wibo-woning
Wonen in beschermde omgeving. Dit zijn geclusterde aanpasbaar gebouwde zelfstandige woningen die in een cluster bij elkaar liggen. Zij bieden extra faciliteiten zoals ontmoetingruimte en ondersteunende diensten. De subsidieregeling voor wibo-woningen is in 2007 afgeschaft.

Zorgwoningen
Verzamelnaam voor alle geclusterde zelfstandige woningen, geclusterde onzelfstandige woningen en de rolstoelwoningen